עבור חלקה הארי של האוכלוסייה הישראלית, משכנתא היא המפתח לרכישת בית. מנקודת המבט של הבנקים, מעניקי המשכנתאות, משכנתא היא אמצעי אפקטיבי ליצירת מזומנים.
מהי משכנתא?
במצב שוק הנדל"ן הקיים כיום בישראל, רכישת דירה מורכבת, ברבים מהמקרים, מההון העצמי הקיים בידי הלקוח, בתוספת משכנתא. הפער בין ההון העצמי שבידי הלקוח, המתבסס על חסכונות, מענקים מההורים ועוד, לבין המחיר של הדירה אותה הוא מעוניין לרכוש, הוא זה שיוצר את גודל המשכנתא שיהיה על הלקוח לקחת על עצמו. כמובן, אם הלקוח מעוניין לשפץ את הדירה הנרכשת, לרכוש ריהוט וכו' – גובה המשכנתא יעלה בהתאם. משכנתא היא, למעשה, הלוואה בנקאית, אותה ניתן לפרוע לאורך תקופה ארוכה, במקביל לשעבוד הנכס אל הבנק. בפועל. הדירה הנרכשת משמשת כעירבון להלוואה.
הרכב המשכנתא
משכנתאות מורכבות מקרן ומריבית. קרן המשכנתא, הינה הסכום המקורי של ההלוואה אותה נוטל הלקוח מהבנק למשכנתאות. הקרן עשויה להיות צמודה למדד מסוים או בלתי צמודה, בהתאם להחלטתו האישית של הלקוח עם נטילת המשכנתא. הריבית של המשכנתאות היא מחיר ההלוואה, אותו נוקבים באחוזים, והיא עשויה להיות קבועה או משתנה – בהתאם לרצון הלקוח. ריבית קבועה נשארת קבועה לאורך כל משך זמן המשכנתא. ריבית משתנה, לעומת זאת, משתנה בהתאם לפרמטר ספציפי שנקבע מראש. כאשר הפרמטר הנבחר עולה, גם ריבית המשכנתאות עולה בשיעור זהה, וכאשר הוא יורד, גם ריבית המשכנתאות יורדת בהתאמה. הפרמטרים המשמשים כעוגן לריביות המשכנתא נקבעים על ידי הבנקים, בכפוף לקריטריונים של בנק ישראל. בבחירת משכנתאות עם ריבית משתנה, הריבית מתעדכנת בהתאם לפרמטר הנבחר בנקודות זמן קבועות מראש (כמו פעם בשנה, פעם בחמש שנים, או כל עיתוי אחר שהוגדר מראש).
הריבית מנקודת מבטו של הלקוח
במהלך לקיחת משכנתא, הנתון החשוב ביותר שהלקוח אמור לבדוק לעומק הוא גובה הריבית. חשוב לדעת, כי ריבית המשכנתאות איננה נקבעת באופן שרירותי, וכי גובה הריבית משתנה בין לקוחות שונים, בין מועדים שונים ובין הבנקים השונים. בין הגורמים המשפיעים ביותר על גובה הריבית ניתן למנות את הסיכון שנוטל הבנק בהענקת ההלוואה ללקוח. ככלל, ככל שהעסקה שמבצע הלקוח מסוכנת יותר לבנק, גובה הריבית יעלה בהתאמה. כמו כן, עלות מקור המימון של הבנק, משפיעה גם היא על גובה הריבית. במידה וגיוס הכספים יקר לבנק, גובה הריבית של המשכנתא יעלה אף הוא בהתאמה.
הריבית מנקודת מבטו של הבנק
עבור הבנקים, משכנתאות הן כלי יעיל ליצירת מזומנים. בהתבסס על כך שמשכנתא היא הלוואה הכרוכה בריבית, הרי שהבנק מרוויח ממנה, מה שתורם באופן ישיר ליצירת רווחים לבנק ולהגברת תזרים המזומנים שלו. משום שכך, התחרות בין הבנקים למשכנתאות גבוהה. תחרות זו בין הבנקים עשויה לשמש את הלקוחות המעוניינים במשכנתאות להשגת משכנתא בתנאים טובים ובריבית נוחה.
